Die Abschreibung – im Steuerrecht als AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet – zählt zu den wirkungsvollsten Hebeln, um mit vermieteten Immobilien legal Steuern zu sparen. Gerade 2025 bietet durch neue AfA-Sätze, Fördermöglichkeiten und gesetzliche Reformen enormes Potenzial für Eigentümer und Investoren.
In diesem Beitrag zeigen wir dir:
was du 2025 abschreiben kannst,
welche Modelle für dich sinnvoll sind,
wie du steuerliche Fallstricke vermeidest,
und wie du die Abschreibung strategisch mit Sanierung und Verkauf kombinierst.
Was ist die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Mit der AfA lassen sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie steuerlich über die Nutzungsdauer abschreiben. Das reduziert deine zu versteuernden Einkünfte – und damit direkt deine Steuerlast.
Die zwei häufigsten Formen:
Lineare AfA: gleichbleibender Prozentsatz jährlich (z. B. 2 % oder 3 %)
Degressive AfA: höherer Abschreibungswert zu Beginn, dann fallend (seit 2023 wieder zulässig)
Wichtig: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar – nicht das Grundstück. Eine sinnvolle Kaufpreisaufteilung ist also Pflicht.
Aktuelle AfA-Sätze 2025 im Überblick
| Immobilientyp | Baujahr | AfA-Satz pro Jahr |
|---|---|---|
| Wohngebäude (ab 01.01.2023 gebaut) | Neubau | 3,0 % |
| Wohngebäude (vor 2023) | Altbau | 2,0 % |
| Denkmalimmobilien (§7i EStG) | Sanierte Altbauten | bis zu 9,0 % |
| Gewerbeimmobilien | individuell | 2,0–3,0 % |
Durch das Wachstumschancengesetz wurde die lineare AfA für neue Wohngebäude auf 3,0 % jährlich erhöht. Für Gewerbeimmobilien gelten teils andere Sätze – abhängig von Nutzung und Bauart.
Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung?
Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Daher musst du den Gesamtkaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen. Eine korrekte Aufteilung steigert deinen jährlichen Abschreibungsbetrag erheblich.
Beispiel:
Gesamtkaufpreis: 600.000 Euro
Bodenanteil laut Gutachten: 200.000 Euro
Abschreibungsfähiger Anteil: 400.000 Euro
Bei 3,0 % AfA bedeutet das: 12.000 Euro pro Jahr steuerlich absetzbar.
Hinweis: Das BMF stellt ein kostenloses Rechentool bereit – individuelle Gutachten führen jedoch oft zu besseren Ergebnissen für Investoren.
Kombination mit Sanierungen
Investitionen in Sanierung lassen sich entweder sofort oder über die AfA absetzen – je nach Art der Maßnahme:
Sofort absetzbar:
kleinere Reparaturen
laufende Instandhaltung
Austausch einzelner Elemente unter 4.000 Euro
Abschreibepflichtig:
energetische Gesamtsanierungen
Heizungstausch, Fassadendämmung, Fenster
technische Modernisierungen
Wichtig: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (>15 % in den ersten 3 Jahren) müssen über die AfA abgeschrieben werden – nicht sofort.
Abschreibungsstrategie nach Immobilientyp
| Immobilientyp | Abschreibungspotenzial | Besonderheit |
|---|---|---|
| Neubau (nach 2023) | 3,0 % lineare AfA | ggf. 5,0 % degressiv im Betriebsvermögen |
| Altbau (vor 2023) | 2,0 % lineare AfA | Sanierungen steuerlich planen |
| Denkmalimmobilien | bis zu 9,0 % AfA (§7i/§10f EStG) | nur mit Sanierungsbescheinigung |
| Gewerbeimmobilien | je nach Nutzung 2–3 % | keine Förderung, aber flexiblere Nutzung |
Tipp: Wer langfristig investiert, nutzt Kombinationen aus Denkmal, Neubau und Sanierung, um eine steuerlich ausgeglichene Investitionsstruktur aufzubauen – ideal auch für vermögensverwaltende GmbHs.
Handlungsempfehlung für Investoren und Eigentümer
1. Kaufpreis professionell aufteilen (Gebäude vs. Boden)
2. AfA-Modell strategisch wählen (linear, degressiv, Sonderformen)
3. Sanierungen rechtssicher planen – vor allem bei Altbauten
4. Förderungen und steuerliche Absetzbarkeit kombinieren
5. Zusammenarbeit mit Profis (Steuerberater, Energieberater, Bauträger)
Fazit: Die Abschreibung ist dein Hebel zur Steueroptimierung
Wer seine Immobilie steuerlich nicht optimiert, verschenkt jedes Jahr bares Geld. Die AfA ist 2025 mehr denn je ein zentrales Werkzeug für wirtschaftlich denkende Eigentümer – ob bei Neubau, Sanierung oder Bestand.
Wer clever rechnet,
entlastet sein Einkommen,
steigert die Rendite,
und positioniert sich nachhaltig im Markt.
Häufig gestellte Fragen
→ In der Regel 33 oder 50 Jahre – je nach Baujahr und AfA-Satz.
→ Nein, nur der Gebäudeanteil.
→ Abschreibung mit hohem Einstieg (z. B. 5 %) im ersten Jahr, danach fallend.
→ Sanierungskosten >15 % des Kaufpreises in den ersten 3 Jahren – müssen mit abgeschrieben werden.
→ Gebäudeanteil × AfA-Satz = jährlicher Absetzungsbetrag
