Die Teilungserklärung ist die Grundlage jeder Eigentümergemeinschaft (§ 8 WEG). Sie legt fest:

welches Sondereigentum besteht (z. B. Wohnung, Keller, TG-Stellplatz),

was Gemeinschaftseigentum ist (z. B. Fassade, Treppenhaus),

wer welche Sondernutzungsrechte hat (z. B. Garten, Stellplatz)
und wie die Stimmrechte und Kostenverteilung erfolgen.
Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen.

Beispiel:
In einem 6-Parteien-Haus steht in der Teilungserklärung, dass Wohnung 1 über ein Sondernutzungsrecht an 50 m² Gartenfläche verfügt. Der Dachboden bleibt Gemeinschaftseigentum. Die TG-Stellplätze sind jeweils Sondereigentum.