Ein befristeter Mietvertrag muss laut § 575 BGB einen zulässigen Befristungsgrund nennen, z. B.:

Eigennutzung durch Vermieter

umfassende Sanierung

Nutzung durch Familienangehörige
Ohne gültigen Grund gilt der Vertrag als unbefristet. Eine Verlängerung oder ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist ausgeschlossen.

Beispiel:
Ein Vermieter vermietet eine Wohnung für 3 Jahre mit der Begründung, dass sein Sohn danach einziehen soll. Der Mieter akzeptiert den befristeten Vertrag – nach Ablauf muss er die Wohnung verlassen.