Das Wichtigste in Kürze
- Bodenrichtwerte bilden die Grundlage zur Bewertung von Grundstücken in München.
- Die Werte variieren stark nach Stadtteil, Lagequalität und Nutzung.
- Sie haben direkte Auswirkungen auf Kaufpreise, Steuern und Investitionsentscheidungen.
- Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte den aktuellen Bodenrichtwert kennen.
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Bodenrichtwerte als Kompass für den Münchner Grundstücksmarkt
Die Bodenrichtwerte – auch als „Grundstückswerte“ oder „Richtwerte für Bauland“ bezeichnet – spielen in der Immobilienbewertung in München eine zentrale Rolle. Ob beim Kauf, Verkauf oder bei steuerlichen Angelegenheiten: Der Bodenrichtwert gibt Auskunft darüber, wie viel ein Quadratmeter unbebautes Land in einer bestimmten Lage wert ist – eine Information, die sowohl für Eigentümer als auch für Investoren essenziell ist.
Was sind Bodenrichtwerte überhaupt?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von den regionalen Gutachterausschüssen – in München durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte – auf Basis tatsächlicher Verkäufe festgelegt. Dabei fließen Lage, Nutzungsart und Erschließungsgrad ein.
In München erfolgt die Ausweisung in sogenannten Bodenrichtwertzonen, die je nach Stadtteil stark differieren können – von zentralen Innenstadtlagen bis hin zu Randgebieten wie Trudering oder Aubing.
München: Ein Markt mit extremen Preisdifferenzen
Im Vergleich zu anderen Großstädten gehört München zu den teuersten Pflastern Deutschlands. Die Bodenrichtwerte können innerhalb der Stadt um mehrere tausend Euro je Quadratmeter variieren. Während in Vierteln wie Bogenhausen, Schwabing oder Altstadt-Lehel Spitzenwerte von über 10.000 €/m² keine Seltenheit sind, liegen Werte in Außenbezirken wie Allach, Moosach oder Feldmoching teils deutlich darunter.
Solche Unterschiede wirken sich direkt auf Kaufpreisverhandlungen, Beleihungswerte und Grunderwerbssteuern aus.
Wie werden Bodenrichtwerte in München ermittelt?
Die Ermittlung erfolgt in der Regel alle zwei Jahre anhand der tatsächlich beurkundeten Grundstücksverkäufe. Berücksichtigt werden u. a.:
- Lagequalität
- Nutzungsart (z. B. Wohnen, Gewerbe)
- Erschließungsgrad
- Grundstücksgröße und Zuschnitt
- Baurechtliche Rahmenbedingungen (z. B. B-Plan)
Die Daten werden in der BORIS-Datenbank Bayern veröffentlicht und können online eingesehen werden. Wichtig: Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert, sondern eine Orientierung für unbebaute Grundstücke ohne individuelle Besonderheiten.
Warum sind Bodenrichtwerte für Eigentümer und Investoren so relevant?
Ein realistischer Blick auf den Bodenrichtwert hilft Eigentümern, den Wert ihres Grundstücks einzuschätzen. Bei Verkaufsabsicht, Umnutzung oder Erbauseinandersetzungen ist dies besonders relevant.
Investoren wiederum nutzen die Bodenrichtwerte zur Einschätzung der Wirtschaftlichkeit und zur Grundlagenberechnung von Baukosten. Auch bei der Finanzierung spielen sie eine Rolle: Banken bewerten Grundstücke häufig auf dieser Basis.
Unser Tipp bei A&O Wohnbau GmbH
Wir empfehlen Grundstückseigentümern und Kaufinteressenten, nicht nur auf den Richtwert zu achten, sondern auch auf Faktoren wie Bebauungsmöglichkeiten, Markttrends und städtebauliche Entwicklungen.
Unsere Experten unterstützen Sie bei der ganzheitlichen Bewertung und beraten Sie transparent, z. B. wenn es um Baurechtsauslotung, Projektentwicklung oder Bodenwertgutachten geht.
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Fazit
Die Bodenrichtwerte in München sind mehr als nur Zahlen – sie sind ein Abbild der dynamischen Stadtentwicklung. Wer in diesem Umfeld investieren, verkaufen oder planen möchte, sollte diese Kennziffer im Blick haben, aber auch stets individuelle Faktoren mit einbeziehen. In Kombination mit einem qualifizierten Partner lässt sich so der maximale Wert aus einem Grundstück herausholen.
FAQ: Bodenrichtwerte München
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in München aktualisiert?
Alle zwei Jahre – jeweils zum Stichtag 1. Januar. Die Veröffentlichung erfolgt über das Gutachterausschuss-System BORIS Bayern.
Wo kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück einsehen?
Auf der offiziellen Seite BORIS Bayern – kostenfrei und digital.
Haben Bodenrichtwerte Einfluss auf die Grunderwerbssteuer?
Ja – bei Erbschaft, Schenkung oder Schätzung des Immobilienwertes wird der Bodenrichtwert oft als Basis herangezogen.
Kann mein Grundstück mehr wert sein als der Bodenrichtwert?
Definitiv. Der Bodenrichtwert bildet nur den Durchschnittswert. Individuelle Faktoren wie Ausblick, Zuschnitt oder Bebauungsmöglichkeit können den tatsächlichen Marktwert erheblich steigern.
Wie helfen mir Bodenrichtwerte beim Immobilienkauf?
Sie geben Orientierung, ob ein Kaufpreis marktgerecht ist – insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Abrissobjekten.
