Neue Bodenrichtwerte München 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Seit Ende Juni sind sie da: die neuen amtlichen Bodenrichtwerte für München, festgelegt vom Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026. Für Eigentümer, Erben und Verkäufer ist das mehr als eine Randnotiz – der Bodenrichtwert ist die Grundlage für Grundsteuer, Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer, und er beeinflusst maßgeblich, wie eine Immobilie steuerlich bewertet wird.
Was ist der Bodenrichtwert überhaupt?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke innerhalb einer bestimmten Zone – ermittelt aus realen Kaufpreisen der letzten Jahre. Er ist nicht mit dem tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie gleichzusetzen, dient aber als amtliche Referenz, besonders im Steuerrecht.
Bodenrichtwerte München
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| Lage | Bodenrichtwert (ca.) |
|---|---|
| Altstadt-Lehel | 3.000 €/m² |
| Maxvorstadt | 2.900 €/m² |
| Bogenhausen | 2.800 €/m² |
| Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt | 2.800 €/m² |
| Schwabing-West | 2.700 €/m² |
| Randlagen (z. B. Feldmoching-Hasenbergl) | 1.700 €/m² |
| Städtischer Durchschnitt | ca. 2.000 €/m² |
Warum das für Sie relevant sein könnte
- Erbschaft & Schenkung: Bodenrichtwerte fließen direkt in die steuerliche Bewertung von Immobilienvermögen ein – eine Aktualisierung kann die Steuerlast spürbar verändern.
- Grundsteuer: Auch hier bildet der Bodenrichtwert eine wichtige Berechnungsgrundlage.
- Verkaufsentscheidungen: Wer über einen Verkauf seiner Immobilie in München nachdenkt, bekommt mit den neuen Werten eine aktualisierte Orientierung – auch wenn der tatsächlich erzielbare Preis oft ±15–20 % vom Bodenrichtwert abweicht.
Wichtig zu wissen
Bodenrichtwert und Verkehrswert sind zwei unterschiedliche Dinge. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone, während der Verkehrswert die individuellen Merkmale einer konkreten Immobilie berücksichtigt – Zustand, Ausstattung, exakte Lage. Für eine belastbare Einschätzung führt an einer individuellen Immobilienbewertung kein Weg vorbei.
Sie möchten wissen, was die neuen Bodenrichtwerte für Ihre Immobilie in München konkret bedeuten? Wir schauen es uns gemeinsam an.
Was die neuen Bodenrichtwerte für Eigentümer bedeuten
Alle zwei Jahre veröffentlicht der Gutachterausschuss neue Bodenrichtwerte für München – ein nüchterner Blick auf das, was am Markt tatsächlich passiert, statt auf das, was gerade Schlagzeilen macht. Damian Orgun ordnet ein, was Eigentümer aus den aktuellen Zahlen wirklich mitnehmen sollten.
„Die Bodenrichtwerte zeigen schwarz auf weiß, was am Markt wirklich passiert – nicht das, was gerade in den Schlagzeilen steht. Wer sein Grundstück oder Haus in München hält, sitzt langfristig auf stabilem Boden. Kurzfristige Schwankungen sind normal, aber die Lage entscheidet am Ende immer noch mehr als der Zeitpunkt."
— Damian Orgun
Geschäftsführer, A&O Wohnbau Immobilien
Gutachten und Immobilienbewertung
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
In wenigen Klicks zu einer ersten, fundierten Einschätzung – basierend auf aktuellen Marktdaten, vergleichbaren Verkaufsfällen und der Expertise unserer Immobilienberater.
Häufig gestellte Fragen
Es gibt verschiedene Situationen, in denen eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie entscheidend sein kann. Dazu zählen der An- und Verkauf von Immobilien, Trennungen oder Scheidungen, Erbangelegenheiten, steuerliche Bewertungen, gerichtliche Streitigkeiten, Interesse an einem potenziellen Verkauf, sowie Grundstücksteilungen oder Teilverkäufe. Bei der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert ermittelt, also der Marktwert, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen könnte. Für gerichtliche Auseinandersetzungen, in denen ein Verkauf nicht angestrebt wird, empfiehlt es sich, einen zertifizierten Gutachter zu beauftragen, dessen Bewertung gerichtlich anerkannt ist.
Lage:
Die Bewertung der Lage teilt sich in Makro- und Mikrolage. Die Makrolage bezieht sich auf größere geografische Einheiten wie Länder, Regionen, Städte oder Stadtteile, während die Mikrolage die unmittelbare Umgebung, Hauscharakter, Nachbarschaft, Straßenlage und Umgebungseinflüsse umfasst. Bei der Bewertung sind sowohl messbare (harte) Faktoren wie die Entfernung zu wichtigen Einrichtungen als auch subjektive (weiche) Faktoren wie das lokale Milieu relevant.
Baujahr und Fläche:
Das Baujahr und der Zustand der Immobilie, insbesondere bei Altbauten, spielen eine wichtige Rolle. Modernisierungen und Sanierungen können den Wert deutlich erhöhen. Die Wohnfläche ist ebenfalls ein entscheidender Faktor in der Bewertung.
Ausstattung:
Der energetische Zustand eines Gebäudes, einschließlich Dämmung, Zustand von Fenstern und Türen sowie Heizungssystem, ist heutzutage besonders wichtig. Auch die Innenausstattung, von Bodenbelägen bis zur Sanitäreinrichtung, beeinflusst den Wert.
Angebot und Nachfrage:
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in einer Region beeinflusst den Markt. Ein Überangebot führt zu sinkenden, eine hohe Nachfrage zu steigenden Preisen.
Finanzierungskosten:
Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienpreis. Die Höhe der Zinsen bestimmt die monatlichen Raten und beeinflusst damit die finanzielle Tragbarkeit für den Käufer.
Die Auswahl des passenden Bewertungsverfahrens hängt von der Immobilienart und ihrem Umfeld ab. Zu den standardisierten Methoden zählen das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Vergleichswertverfahren:
Dieses Verfahren schätzt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Nähe. Es spiegelt aktuelle Markttrends wider und wird oft bevorzugt eingesetzt.
Sachwertverfahren:
Hierbei wird der Immobilienwert durch den Bodenwert und den Wert der Bausubstanz berechnet.
Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren basiert auf dem Bodenwert und dem Gebäudewert, wobei Mieteinnahmen berücksichtigt werden.
Marktanalyse:
Erfahrene Makler nutzen eigene Verkaufsdaten sowie verschiedene Immobiliendatenbanken für eine umfassende Marktanalyse. Dazu gehören Marktberichte, Forschungsdaten und Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen, die eine präzise Einschätzung des Marktwerts ermöglichen.
Optimaler Verkaufspreis:
Ein realistisch angesetzter Verkaufspreis ist entscheidend für einen zügigen und erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein zu hoher Preis birgt Risiken, die den Verkaufsprozess verzögern können.
Marktpositionierung und Konkurrenzvergleich:
Eine überhöhte Preisvorstellung kann dazu führen, dass Ihre Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten in der Region weniger attraktiv erscheint und potenzielle Käufer abschreckt.
Verkaufsdauer und Zusatzkosten:
Ein überteuerter Preis kann die Verkaufszeit verlängern, was zusätzliche Kosten wie Hypothekenzahlungen, Instandhaltung und Steuern nach sich zieht.
Wahrnehmung und Verhandlungsposition:
Eine lange Verweildauer auf dem Markt kann bei Interessenten zu Zweifeln führen und die Verhandlungsposition schwächen.
Anwendung standardisierter Bewertungsverfahren:
Mit einem marktgerechten Preis können wir uns auf bewährte Bewertungsmethoden wie das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren stützen.
Schlussfolgerung:
Daher ist eine präzise Bewertung des Marktwertes Ihrer Immobilie zu Beginn des Verkaufsprozesses unerlässlich für einen effektiven und erfolgreichen Verkauf.
